房地產(chǎn)是我國(guó)先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)，在推動(dòng)城市建設(shè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高居住生活水平等方面有重大影響。今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但部分房企資金收緊、居民需求下行、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱等情況仍需高度關(guān)注。

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。

       在堅(jiān)持“房住不炒”定位前提下，近期，從中央到地方，全國(guó)多地完善樓市調(diào)控政策，進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

       ——降低貸款成本，因城施策取消限購(gòu)，釋放購(gòu)房需求

       5月15日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整差別化住房信貸政策，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)顯示，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，這是自LPR改革以來(lái)創(chuàng)下的單次最大降幅。

       從各地房貸利率看，5月首套、二套房貸主流利率呈現(xiàn)下行。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月主流利率平均值首套為4.91%、二套5.32%，環(huán)比分別回落26BP和13BP，較去年最高點(diǎn)分別回落83BP和68BP，再創(chuàng)2019年以來(lái)新低。

       房地產(chǎn)調(diào)控因城施策有利于促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)。今年以來(lái)，各地紛紛發(fā)布穩(wěn)樓市政策，其中不乏有鄭州、長(zhǎng)沙、南京等大中城市。政策類型包含降低首付比例、住房公積金貸款提升、取消限購(gòu)等。

       此外，武漢、杭州、東莞等多個(gè)城市面向多孩家庭等特定群體提出新增購(gòu)房名額、購(gòu)房補(bǔ)貼、住房貸款上限上浮等舉措，支持多種類型的購(gòu)房需求。

       ——暢通渠道，穩(wěn)定房企融資、提振市場(chǎng)信心

       截至目前，22個(gè)集中供地的重點(diǎn)城市中，除上海、鄭州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春外，18城已完成了本年度首批集中供地。在本輪集中供地中，針對(duì)部分房企資金收緊情況，多城優(yōu)化土拍規(guī)則，通過(guò)降低參拍門檻、提高地塊利潤(rùn)空間等舉措，增強(qiáng)企業(yè)拿地意愿。

       在融資端，包括碧桂園、龍湖、美的置業(yè)在內(nèi)的三家首批示范民營(yíng)房企近日陸續(xù)確認(rèn)發(fā)債的相關(guān)進(jìn)展。其中，碧桂園地產(chǎn)已于5月20日完成了2022年第一期公司債券簿記建檔工作。

       業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，此次監(jiān)管支持民營(yíng)房企成功發(fā)債，對(duì)穩(wěn)定房企融資、提振市場(chǎng)信心有重要示范作用。

       多位專家表示，此輪政策“回暖”支持房地產(chǎn)景氣上升，是合乎當(dāng)下客觀要求下的積極舉措。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，發(fā)揮房地產(chǎn)有效投資作用，關(guān)鍵在于繼續(xù)堅(jiān)定不移建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，依靠基礎(chǔ)性制度建設(shè)促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

       貝殼研究院高級(jí)分析師唐瑄表示，房地產(chǎn)發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵是穩(wěn)住投資主體，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意愿有能力拿地和施工。密集的穩(wěn)市場(chǎng)政策旨在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、降低購(gòu)房者成本，促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，進(jìn)而改善房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款，提振房企拿地積極性，現(xiàn)金流改善也有助于建筑安裝工程投資恢復(fù)。

       “預(yù)計(jì)今年5-6月份，房地產(chǎn)投資增速還將慣性下行，房地產(chǎn)投資增速大概率在三季度迎來(lái)拐點(diǎn)，隨后數(shù)月有望反彈上行?！?唐瑄說(shuō)。

       華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)賈康表示，應(yīng)看到中國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的未來(lái)仍有較大空間，客觀上需要在堅(jiān)持“房住不炒”定位、行業(yè)健康發(fā)展的前提下，要求房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)揮國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)作用。

       他建議，各地應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，合理做出頂層規(guī)劃設(shè)計(jì)，并在執(zhí)行中不斷進(jìn)行動(dòng)態(tài)優(yōu)化。從“托底”開始，做好以公租房、長(zhǎng)租房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障住房的開發(fā)規(guī)劃，建立起保障房+商品房雙軌統(tǒng)籌的長(zhǎng)效機(jī)制，建立起為滿足老百姓美好生活需要、滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供后勁支撐的多樣性供給體系。

       “從制度建設(shè)看，住房‘雙軌制’、土地制度改革、商業(yè)性金融與政策性金融要相互協(xié)調(diào)、并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)深化房地產(chǎn)稅制改革。4個(gè)方面缺一不可。要通過(guò)打造基礎(chǔ)性制度形成房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，尋求長(zhǎng)治久安?！辟Z康說(shuō)。